Byty na krátkodobé pronájmy
4.88 (97.5%) 8 hlas[ů]

Slyšeli jste již o bytech na krátkodobý pronájem? Možná ano, ale třeba Vám ještě něco není jasné. Jaké jsou jejich výhody, ale také nevýhody? Čtěte dále, nebo klikněte na www.nemovitostinainvestice.cz.

Co to znamená?

Jsou to byty, které se pronajímají pouze na pár dní turistům, přes internetový server (např. www.airbnb.com – za posledních 8 let přes ně bylo ubytováno 60 milionů lidí po celém světě) a je to přímá konkurence hotelů v centru Prahy. Takový byt má však výhodu, že je často v historickém centru ve starém domě a dýchá atmosférou daného místa. To Vám hotel nikdy nenabídne. Je to tedy větší zážitek a turisté z celého světa si pak přes internet vyhledají takovéto ubytování, aby poznali skutečnou atmosféru v daném městě. Navíc je byt často větší, luxusnější než hotel v dané ceně a součástí je vlastní kuchyň. Takže lidé mohou ušetřit za restaurace, pokud tedy chtějí.

Jaké nemovitosti?

Na krátkodobé pronájmy jsou vhodné pouze některé nemovitosti. Základním kritériem je lokalita. Ideálně je to Praha 1 v okruhu Staroměstského náměstí nebo Malé Strany. Ale pak třeba i část Vinohrad – opravdu jen část, to samé platí o Letné nebo Újezdu na Praze 5. Na druhém místě je pak úroveň bytu. Vyplatí se investovat do rekonstrukce a vybavení, aby to celé při následném nafocení působilo jako krásné a útulné místo pro bydlení. Má to navozovat pocit, jako by byl člověk doma, ve svém pohodlném bytě. Dále je důležitý stav celého domu a dispozice daného bytu. O těchto věcech je dobré se poradit s odborníkem na krátkodobé pronájmy ještě před tím, než se pro koupi rozhodnete.

Jak pomáháme našim klientům?

Nejprve je potřeba změnit uvažování: místo bytu pro bydlení to musí člověk brát obchodně. Jedná se totiž o produkt, který má přinášet výnosy. Takže zde hledáme jiné přednosti, než pro klasické bydlení.

Po úvodní dohodě s klientem následují tyto kroky:

Obyčejný prázdný byt

Obyčejný prázdný byt

  • Vyhledáváme vhodný byt, chodíme za Vás na prohlídky a u zajímavých bytů natočíme video z prohlídky a dáme Vám na YouTube
  • U velkých bytů nad 100 m2 hledáme s architektem možnost rozdělení bytu na více menších (to vychází až o 30% levněji, než koupě třeba 2 malých bytů)
  • Agentura zkontroluje, kolik daný byt může přinášet příjmu dle jiných bytů v dané lokalitě, které již pronajímají
  • Technický posudek a návrh rozpočtu rekonstrukce
  • Vyjednání nejlepší kupní ceny
  • Kontrola kupních smluv a jejich podpis
  • Příprava hypotéky a zaplacení (nejčastěji na 85% investice – tedy kupní ceny plus rekonstrukce)
  • Rekonstrukce a vybavení (Homestaging a fotostaging)
  • Agentura převezme byt a začíná ho nabízet pro krátkodobé pronájmy

    Stejný byt po úpravě

    Stejný byt po úpravě

  • Agentura vše řeší za Vás – pronajímá, vybírá přes karty peníze, uklízí a pere lůžkoviny, řeší případné opravy a garantuje proplacení poškozených věcí od turistů.
  • Měsíční zasílání finanční přehledů

 

 

Jak byt vybavit?

Jakmile máme vhodný byt, přijde na řadu rekonstrukce. Většina bytů v těchto lokalitách jí opravdu potřebuje. Na krátkodobé pronájmy není možné úspěšně nabízet byty, které jsou zchátralé, opadává tam omítka, nebo mají rezavé kohoutky. Musíme si uvědomit, že průměrných bytů je spousta. Pokud však chceme, aby byl o ten „náš“ zájem, tak musí být v něčem lepší, než ostatní. Na internetu se prodává podle fotek a referencí. A tady bych určitě doporučil využít služeb bytového designéra. Na to navazuje vybavení bytu, kde může pomoci tzv. homestaging (více se o něm dočtete v některém z dalších článků). Nespoléhejte se na to, že zákazníci mají stejný vkus jako Vy. Byt musí být nadčasový, moderní, světlý, krásný.

Byt před homestagingem

Byt před homestagingem

Byt po homestagingu

Byt po homestagingu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jaké služby nabízet?

Pokud máte krásný byt na skvělém místě, co dále? Teď je ten pravý okamžik, obrátit se na odborníky na krátkodobé pronájmy. Protože oni za Vás udělají hodně práce a Vy jim dáte jen část ze svých příjmů. Tím si vytvoříte takový „automat“, který časem můžete dále rozšiřovat o další byty. Navíc Vám ve smlouvě garantují částku (většinou ve výši dlouhodobého pronájmu), ze které nebudou inkasovat žádnou odměnu. Zkuste třeba toto: www.nemovitostinainvestice.cz.

Takže hlavní službou tedy bude nabízet Váš byt a přivést maximum zákazníků, kteří následně napíší perfektní referenci. Existuje velké množství různých serverů, které tyto služby nabízejí. Nejznámější je však www.airbnb.com. Rozhodně doporučuji nechat si byt nafotit profesionálem. Možná se opakuji, ale fotky opravdu prodávají. To za Vás agentura také vyřídí. Ale hlavně pak za Vás budou komunikovat se zákazníky, přivítají je, ukážou jim byt, zařídí drobné opravy (prasklá žárovka apod.). A po odjezdu hostů byt uklidí a připraví ho na příjezd dalších zákazníků. Také musí odvést poplatek městu. Vy pak každý měsíc dostanete mailem vyúčtování všech finančních pohybů.

 

Co z toho budete mít?

A jaké můžete očekávat výsledky? Průměrný dlouhodobý výnos se pohybuje okolo 6-9% ročně z celkové investice. A to se bavíme o čisté hodnotě po odečtu všech nákladů od agentury i Vašich. To je více, než při dlouhodobých pronájmech, kde je průměr kolem 4% a navíc cca po 13 měsících je potřeba byt znovu pronajmout a zaplatit provizi. Často je jeden měsíc byt prázdný, čímž pak dále klesá čistý výnos.  Uvedu Vám jeden konkrétní příklad mého klienta:

Vyjednaná koupě nemovitosti na Praze 1, Školská ulice: 2.200.000 Kč

Rekonstrukce: 800.000 Kč

Vybavení: 100.000 Kč

Celkem tedy: 3.100.000 Kč

Výnos za posledních 12 měsíců (po odečtení všech nákladů): 320.000 Kč

Čistá výnosnost 10,3%

Aktuální prodejní hodnota této nemovitosti je již přes 4 mil. Kč.

Průměrná kompletní investice běžných klientů se tu bytu 2+kk pohybuje nyní kolem 4,5 – 5,5 mil. Kč a u velkých bytů rozdělených na 2 – 3 jednotky je to pak mezi 9 – 14 mil. Kč.

 

Výhody a nevýhody

Krátce shrnu plusy a mínusy

 

Mínusy:

  • Potřebujete 15% z kupní ceny a rekonstrukce plus cca 100-200 tis. na vybavení (ideálně 1mil. kč)
  • Chvíli trvá, než se najde správná nemovitost (průměrně 3 měs.)
  • První 3 měsíce je postupný náběh, než se využije byt na 100% potenciálu

Plusy:

  • Naprostá automatizace bez Vaší přímé účasti
  • Stabilní průměrný příjem ve výši 6 – 9% ročně z hodnoty celkové investice po odečtení všech nákladů
  • Nárůst aktuální ceny nemovitosti
  • U dobrých nemovitostí s rostoucím ratingem lze trochu zvýšit časem cenu nájmu a výnos až o 1%
  • Jednodušší budoucí prodej a za vyšší cenu, pokud budete mít takovouto historii příjmů za 24 a více měsíců
  • Nemusíte se obávat poškození bytu nájemníky – dostáváte garanci agentury i Airbnb
  • Neřešíte neplatiče, soudy a problémové vystěhování špatných nájemníků
  • Pravidelný úklid a kontrola bytu agenturou
  • Ve spolupráci s námi Vám vyřešíme vše od začátku až do konce

 

Líbí se Vám krátkodobé pronájmy, ale nevíte, jak začít. Zavolejte mi či napište – David Bureš 603 971155. Společně najdeme vhodnou nemovitost, vyjednáme nejlepší cenu, zafinancujeme, zařídíme homestaging a rekonstrukci a byt dovedeme až do stavu pronájmu – www.realitnivyjednavac.cz.

Podívejte se ještě na jeden konkrétní příklad podrobně v číslech – stahujte tabulku ZDE.

Chcete vědět více o příběhu AirBnB? Podívejte se na toto video.

Komentáře